Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa chia sẻ về nguyên nhân khiến hàng loạt dự án bất động sản đình trệ vì không thể thẩm định giá đất.
Dự án cao ốc văn phòng – thương mại – dịch vụ officetel và căn hộ tại số 38 Trương Quốc Dung, phường 8, quận Phú Nhuận, TP.HCM chưa được duyệt tiền sử dụng đất – Ảnh: Q.ĐỊNH
Hiện hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… không xác định được tiền sử dụng đất dự án vì không thuê được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất.
Tội to hơn công thì họ không làm
Có ba nguyên nhân chính. Thứ nhất dự án không đủ điều kiện để đơn vị tư vấn làm thẩm định, các thông tin phục vụ việc thẩm định giá đất không đầy đủ, không được chủ sử dụng đất cung cấp đầy đủ thông tin về pháp lý, quy hoạch, dòng tiền dự báo của dự án…
Thứ hai là rủi ro khi cơ chế bảo vệ doanh nghiệp thẩm định giá chưa chặt chẽ. Quyền thì giao cho đơn vị thẩm định giá nhưng vai trò công ty thẩm định giá chỉ là đơn vị tư vấn. Người quyết định, chấp nhận giá một lô đất, thửa đất để đưa vào sử dụng lại không phải đơn vị thẩm định giá.
Các vụ việc sai phạm đất đai đã xảy ra thời gian qua quy trách nhiệm rất lớn cho đơn vị thẩm định giá, trong khi phí dịch vụ không được bao nhiêu, nên tâm lý chung hiện nay là các công ty thẩm định giá không muốn nhận thẩm định giá đất.
Khi cho ý kiến về dự thảo Luật đất đai sửa đổi vừa rồi, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nêu vấn đề làm sao để quyền, trách nhiệm, cũng như bảo vệ đơn vị thẩm định giá đất phải đi với nhau, trách nhiệm đến đâu xử đến đó. Chứ hiện nay tội to hơn công nên họ không làm.
Nguyên nhân thứ ba khiến nhiều đơn vị thẩm định giá không thực hiện thẩm định giá đất, thậm chí đang thẩm định họ cũng sẵn sàng bỏ vì có chủ tài sản đưa ra yêu cầu muốn giá đất là bao nhiêu, không khách quan, ép đơn vị thẩm định phải làm theo ý chủ tài sản. Nên đơn vị tư vấn thẩm định chấp nhận bỏ hợp đồng.
Áp lực do cảm giác bị quy chụp
Mỗi cơ quan tính toán một kiểu sau đó quy chụp trách nhiệm cho đơn vị tư vấn thẩm định giá thì không khách quan.
Ngay phương pháp định giá đất theo thông tư 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên – Môi trường còn có những hạn chế cần sửa đổi, bổ sung. Các phương pháp định giá đất theo thông tư này còn định tính nhiều quá. Vì thế, mỗi người đứng ở một góc độ sẽ hiểu một cách khác nhau, tính toán giá đất khác nhau.
Với những quy định này những gì định lượng được, quy chuẩn được nên làm rõ để tạo thuận lợi cho các đơn vị tư vấn thẩm định giá tính toán giá đất sát thị trường.
Năm phương pháp định giá đất được Bộ Tài nguyên – Môi trường đưa ra phù hợp với thông lệ trên thế giới. Nếu như kết hợp các hướng dẫn của thông tư 36 với các tiêu chuẩn thẩm định giá được Bộ Tài chính ban hành thì sẽ giảm thiểu được rủi ro trong thẩm định giá đất.
Nhưng hiện không “ông nào chịu ông nào”, Bộ Tài nguyên – Môi trường quy định thẩm định giá đất phải tuân theo quy định thông tư 36, nhưng Luật đất đai lại quy định việc xác định giá đất phải tuân thủ Luật giá và Luật đất đai. Không nên để xảy ra mâu thuẫn giữa hai hệ thống pháp luật về đất đai và pháp luật về giá.
Cần sửa quy định về thẩm định giá đất
Muốn gỡ vướng cần sửa thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, đồng thời tạo ra sự đồng bộ thống nhất trong quy định về thẩm định giá đất giữa Bộ Tài chính với Bộ Tài nguyên – Môi trường. Cần quy định rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của thẩm định viên, của các doanh nghiệp thẩm định giá để họ yên tâm làm định giá đất.
TP.HCM có đề xuất Bộ Tài nguyên – Môi trường cho ban hành hệ số giá đất trên địa bàn. Đây chỉ là giải pháp tình thế, cái gốc nằm ở giá Nhà nước quy định theo thông tư 36 là bảng giá đất, khung giá đất, giá đất cụ thể vẫn rất xa rời diễn biến giá thị trường nên buộc TP.HCM phải đề xuất hệ số để xử lý vướng mắc hiện tại, sao cho giá gần sát với thị trường.
